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Retail Estates : 20/11/2020 - Résultats sémestriels au 30 septembre 2020

20/11/2020 | 18:07

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Communiqué intermédiaire - Informations réglementées

Ternat, le 20 novembre 2020

RÉSULTATS SEMESTRIELS AU 30 SEPTEMBRE 2020

LES EXCELLENTS RÉSULTATS DU DEUXIÈME TRIMESTRE LIMITENT CONSIDÉRABLEMENT L'IMPACT NÉGATIF DE LA FERMETURE DES COMMERCES AU COURS DU PREMIER TRIMESTRE.

BAISSE DU RÉSULTAT EPRA PAR RAPPORT À L'EXERCICE PRÉCÉDENT LIMITÉE À

2,26 MILLIONS D'EUROS. CETTE BAISSE LIMITÉE CORRESPOND À 2,10% DU RÉSULTAT LOCATIF NET POUR L'EXERCICE CLOS 2019-2020.

LE SECTEUR DU COMMERCE EN PÉRIPHÉRIE A RÉALISÉ UN SOLIDE RATTRAPAGE APRÈS LE CONFINEMENT.

VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER STABLE MALGRÉ LA CRISE SANITAIRE APRÈS LE RÉTABLISSEMENT COMPLET DES REVENUS LOCATIFS AU NIVEAU PRÉ-CORONA.

UNE PART IMPORTANTE DES IMMEUBLES COMMERCIAUX DU GROUPE FNG (BRANTANO) EN FAILLITE A ÉTÉ REPRISE PAR D'AUTRES ACTEURS DU SECTEUR AUX MÊMES CONDITIONS DE LOCATION.

LE RAPPORT SEMESTRIEL 2020-2021 EST DISPONIBLE.

INTRODUCTION

COVID-19 mise à jour

Le coronavirus a déstabilisé une nouvelle fois le commerce de détail avec une deuxième vague de contamination dans divers pays européens. Le gouvernement belge s'est de nouveau vu contraint d'obliger un grand nombre de commerces non-alimentaires à fermer leurs portes pour une période de six semaines allant du 2 novembre 2020 au 13 décembre 2020. Le gouvernement néerlandais a renouvelé sa confiance aux commerçants et au grand public et n'a pas décrété de fermeture nationale, mais a attribué aux autorités locales le pouvoir de décider localement. Les deux pays ont toutefois décidé de fermer les établissements horeca.

En Belgique, le nouveau confinement touche heureusement moins d'immeubles commerciaux du portefeuille commercial de Retail Estates que celui des mois d'avril et de mai. Il y a davantage de commerces considérés comme

  • essentiels » : les magasins de bricolage, les entreprises de soins à la personne, les jardineries, etc. n'ont pas été contraints de fermer. Concrètement, cela signifie que sur les quelque 750 immeubles qui constituent son portefeuille en Belgique, 443 ont été impactés, contre 624 au cours de la vague précédente. Les 25 établissements horeca situés en Belgique et aux Pays-Bas ont également été touchés. Les revenus locatifs pour la période du 2 novembre au 13 décembre 2020 se rapportant aux immeubles commerciaux fermés s'élèvent au prorata à 5,83 millions d'euros. Retail
    Estates tâchera à nouveau de trouver un accord individuel avec ses clients concernant un partage équitable de la charge locative. Il est actuellement trop tôt pour émettre un pronostic à ce sujet. Après la réouverture des commerces à la suite du premier confinement, de nombreux locataires avaient pu récupérer une partie importante de leur chiffre d'affaires perdu grâce à leur localisation dans la périphérie « corona proof » et à la forte demande d'articles de décoration intérieure. Par contre, d'autres clients dont l'assortiment contient de nombreux produits saisonniers ont subi une importante baisse de leur marge bénéficiaire et ont donc entamé le nouveau confinement avec peu de réserves. L'éventuelle prolongation de la durée de fermeture jusqu'au nouvel an pourrait avoir un impact négatif très fort dans ce contexte, vu l'importance considérable de la période de fin d'année pour un grand nombre de com- merçants.

A. RAPPORT SEMESTRIEL

1. RAPPORT DES ACTIVITÉS DU PREMIER SEMESTRE 2020-2021, CLÔTURÉ AU 30 SEPTEMBRE 2020

1.1. REVENUS LOCATIFS ET TAUX D'OCCUPATION

Le résultat locatif net s'élève au premier semestre de l'exercice à 49,82 millions d'euros, soit une baisse de 5,71% par rapport au même semestre de l'exercice 2019-2020. À ce moment, le résultat locatif net s'élevait à 52,84 millions d'euros. Cette baisse peut être expliquée par les remises octroyées dans le cadre de la COVID-19(-5,86 millions d'euros) d'une part, et par la constitution de la provision pour créances douteuses de-2,48 millions d'euros, d'autre part, notamment en ce qui concerne le loyer dû par FNG (Brantano) pour le premier trimestre. En outre, l'on constate également une augmentation des loyers par rapport à l'an dernier (+4,48 millions d'euros) en raison des nouveaux investissements de l'exercice en cours et de l'exercice précédent.

Le taux d'occupation était de 97,10% au 30 septembre 2020, contre 97,92% au 31 mars 2020 en raison d'un retard de relocation en raison de la crise corona. Les revenus de location ont récupéré presque complètement au deuxième trimestre. Brantano a également payé son loyer / frais d'occupation pendant cette période.

1.2. JUSTE VALEUR1 DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

La juste valeur du portefeuille immobilier (immobilisations corporelles en cours comprises) au 30 septembre 2020 s'élève à 1 722,28 millions d'euros, et progresse donc de 60,52 millions d'euros (+3,64 %) par rapport à la juste valeur au 31 mars 2020 (1 661,75 millions d'euros). Cet effet résulte des investissements et des désinvestissements du premier trimestre et des variations de la juste valeur des immeubles de placement.

La variation de la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à-3,21 millions d'euros et s'explique principalement par une augmentation de la valeur du portefeuille immobilier de 1,56 millions d'euros et par la baisse de valeur des frais de transaction lors de l'évaluation initiale pour l'acquisition des parc commerciaux à Den Bosch et à Maastricht (- 4,77 millions d'euros).

Les experts immobiliers estiment à 6,61 % le rendement locatif (par rapport à la valeur d'investissement) de ce portefeuille sur la base de loyers en cours.

Au 30 septembre 2020, le portefeuille immobilier est constitué de 1 004 immeubles, pour une surface locative de 1 193 401 m².

1.3. Investissements2 - parcs commerciaux

PAYS-BAS

ACHAT DU PARC COMMERCIAL "DE BOSSCHE BOULEVARD"

Le 7 avril 2020, Retail Estates a acquis le parc commercial « De Bossche Boulevard », situé à 's-Hertogenbosch (Pays- Bas - province du Brabant-Septentrional). Ce parc commercial couvre une surface d'environ 50 000 m² et jouit d'une attractivité régionale dans une zone qui compte environ 960 000 habitants à 20 minutes de voiture. La ville de Bois- le-Duc proprement dite compte 154 000 habitants et représente le groupe de clients le plus important. La zone de chalandise est située au milieu du triangle Breda-Utrecht-Eindhoven. Cette région constitue, avec la Randstad et la

  • Juste valeur (fair value) : valeur d'investissement telle qu'établie par un expert immobilier indépendant et dont les frais hypothétiques de mutation ont été déduits conformément à la norme IFRS13. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS (voir aussi annexe 21 au rapport annuel 2019-2020).
  • Les valeurs d'acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d'investissement estimées par les experts immobiliers.

De Bossche Boulevard compte 29 espaces commerciaux qui sont tous loués, essentiellement à des entreprises

  • succursales multiples telles que Praxis, Mediamarkt, Leen Bakker, Kwantum, Prenatal et X2O. Il s'agit d'un parc commercial de la dernière génération, pouvant accueillir non seulement des commerces de détail volumineux, mais également des magasins d'électroménager, d'articles de sport et d'articles pour bébé. Le loyer net s'élève à 4,53 millions d'euros, ce qui représente un revenu locatif moyen de 93 euros par m². Ce montant est inférieur à la moyenne nationale et aux autres parcs commerciaux de Retail Estates aux Pays-Bas.
    L'investissement s'élève à 68,70 millions d'euros et la juste valeur calculée par l'expert immobilier Cushman & Wakefield s'élève à 65,42 millions d'euros.

ACHAT DU PARC COMMERCIAL BELVÉDÈRE MAASTRICHT (PAYS-BAS PROVINCE DE LIMBOURG)

Le 13 février 2020, Retail Estates a conclu un accord en vue de l'achat du parc commercial Belvédère (phase 1) qui a été construit à Maastricht. Le complexe comprend une surface commerciale de 7 850 m², distribuée en cinq espaces commerciaux qui sont tous loués à des entreprises à succursales du secteur de l'aménagement intérieur (Jysk, Beter Bed, Leen Bakker, Carpetright, entre autres). Le 2 juin 2020, Retail Estates a acquis les bâtiments. Des baux ont été conclus avec les locataires pour une durée de 10 ans, avec option de les renouveler pour des périodes de 5 ans. L'investissement s'élève à 10 millions d'euros (hors TVA récupérable) et rapporte 0,66 million d'euros de revenus locatifs. L'expert immobilier Cushman & Wakefield a estimé la juste valeur à 9,97 millions d'euros. Maastricht est la capitale de la province néerlandaise de Limbourg et est connue comme l'une des meilleures zones commerciales des Pays-Bas en ce qui concerne le commerce de détail, car elle attire des clients provenant d'au-delà des frontières néerlandaises grâce à son centre historique. La ville elle-même compte environ 121 0000 habitants et fait partie de la région prospère qui s'étend d'Amsterdam jusqu'au sud des Pays-Bas en passant par le « Randstad », dans laquelle Retail Estates concentre ses investissements. La création du parc commercial Belvédère s'inscrit dans le cadre du plan de développement urbain Belvédère, qui voit la ville de Maastricht procéder à la reconversion d'environ 300 ha de zones industrielles abandonnées. Dans le cadre de ce même plan, un bâtiment important du patrimoine industriel de la ville, l'usine Sphinx, avait déjà été transformé en nouveau quartier laissant une place au commerce de détail sous la forme d'une filiale de Loods 5, un grand magasin d'aménagement intérieur. Le parc commercial Belvédère, par contre, sera érigé sur une nouvelle zone d'entreprises créée suite à la démolition d'immeubles industriels. La ville de Maastricht est l'une des dernières villes néerlandaises ayant autorisé la construction d'un parc commercial destiné au commerce de détail à grande échelle. Pour Retail Estates, cette acquisition constitue une véritable opportunité qui portera à 17 le nombre total de ses parcs commerciaux aux Pays-Bas.

FINANCEMENT

Ces acquisitions ont été entièrement financées par le produit de l'émission réussie d'un emprunt obligataire de 75 millions d'euros que Retail Estates a finalisé fin décembre 2019.

1.4. IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS

Au 30 septembre 2020, le montant total des immobilisations en cours de construction est de 31,27 millions d'euros.

- La société investit dans son cluster commercial à Namur-Sud(Jambes-Belgique). Il s'agit d'un « forward financing » qui prendra la forme juridique d'un leasing immobilier.L'extension consiste d'une part en la construction d'un nouveau bâtiment et d'autre part en la rénovation d'un immeuble existant, pour une surface commerciale totale de 15 905 m². Le bâtiment est réalisé sur mesure pour Brico Planit, mais constitue également un espace polyvalent offrant des opportunités. L'investissement total a été contractuellement plafonné à 17,95 millions d'euros. L'inves- tissement sera réalisé selon le principe du « livre ouvert » avec un rendement prédéterminé de 6,50 %. L'exécution a débuté en septembre 2019. La réalisation est attendue d'ici avril 2021.

Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.

Disclaimer

Retail Estates NV published this content on 20 November 2020 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 20 November 2020 17:06:01 UTC


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