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Immobilier : faut-il succomber au charme de la loi Pinel ou plutôt investir en parts de SCPI ?

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13/09/2019 | 10:17

Depuis sa mise en place en 2015, le dispositif Pinel bénéficie d’une forte médiatisation auprès du grand public. De nombreuses publicités sur les réseaux sociaux et dans la presse incitent tous les épargnants à opter pour cet investissement immobilier, mettant en avant la carotte fiscale. Ce dispositif de défiscalisation a déjà séduit de nombreux Français pour qui la question du poids de l’impôt reste prioritaire. En dehors d’un crédit d’impôt de 2% par an, la loi Pinel est-elle vraiment si rentable ou faut-il plutôt s’orienter vers d’autres investissements immobiliers comme les SCPI de rendement ?

La face cachée de la loi Pinel

La loi Pinel génère aux investisseurs un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement en fonction de sa durée (6,9 ou 12 ans). Cet atout fiscal séduit tant les investisseurs français, qu’ils ferment parfois les yeux devant les nombreux inconvénients de la loi Pinel :

Premièrement, la loi Pinel consiste à investir dans l’immobilier neuf. Ce type de l’immobilier coûte généralement 20% à 30% plus cher que l’immobilier l’ancien et même l’argument majeur qu’aucuns travaux ne sont à prévoir pendant 10 ans ne justifie un tel écart. Certains investisseurs acceptent de s’éloigner de chez eux afin de trouver de meilleurs prix, ce qui renforce les contraintes de gestion à distance et les risques d’investir dans une commune qu’ils ne connaissent pas.

Deuxièmement, les loyers d’un investissement dans le cadre du dispositif Pinel sont plafonnés. En effet, la loi Pinel a été mise en place pour favoriser l’accès au logement des foyers modestes et impose que l’appartement doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 15 à 20% au loyer du marché d’une zone géographique concernée. En tenant compte de ces deux contraintes citées, des prix élevés et des loyers bas, le rendement d’une acquisition en Pinel n’est pas optimal et avoisine les 3% bruts, desquels il faut encore déduire les frais de gestion, les assurances, les impôts locaux, la carence locative ou les frais d’entretien.

Troisièmement, les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par le Code Général des Impôts pour réserver ces logements aux ménages modestes. Vous ne pouvez donc pas choisir le locataire le plus solide et minimiser ainsi les risques de loyers impayés, devenus monnaies courantes en France. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est fréquent de mettre en place une assurance loyers impayés dans le cadre d’un investissement Pinel. Son défaut : son coût exorbitant et de nombreuses limites de prise en charge.

Quatrièmement, les investissement Pinel se situent majoritairement dans des zones géographiques peu attractives. Cela se traduit par une faible demande à l’achat, des perspectives de plus-values minimes et de délais longs de revente. Globalement, les experts de la gestion de patrimoine déconseillent d’investir dans de tels marchés peu ou pas liquides.

Cinquièmement, il vous sera difficile de récupérer le capital investi à la revente. En effet, vous serez en concurrence avec les biens anciens beaucoup moins chers ainsi qu’avec tous les autres investisseurs en Pinel dont l’avantage fiscal expirera en même temps que le vôtre. L’offre soutenue fera que le prix de votre bien baissera.

En prenant en compte toutes ces contraintes majeures, l’avantage fiscal de 2% du montant de l’investissement par an (sur 6 et 9 ans) semble finalement insuffisant, d’autant plus qu’il peut être remis en cause si votre location est interrompue au cours de l’investissement. De manière générale, la fiscalité ne doit pas être l’unique facteur décisif dans un investissement locatif. Il est primordial de considérer un projet immobilier dans son ensemble et s’intéresser particulièrement au rendement net, au potentiel de revalorisation du prix de l’immobilier, à sa liquidité ou encore aux charges et contraintes liées à un achat. Les choses que semble-t-il, de nombreux investisseurs en Pinel oublient…

Rendements compétitifs et d’autres avantages grâce aux SCPI

Acquérir des parts de SCPI consiste à investir dans un parc d’immobilier tertiaire, pesant plusieurs millions, voire milliards d’euros et loué aux grandes entreprises françaises et internationales. Les locataires sont rigoureusement sélectionnés par les gestionnaires de chaque SCPI en considérant particulièrement leur solidité financière, ce qui permet de minimiser les risques de tomber sur un mauvais payeur.

Les immeubles locatifs (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, cliniques) des SCPI de rendement sont situés dans les pôles les plus dynamiques de France et d’Europe, ce qui favorise le potentiel de revalorisation de votre patrimoine et de plus-value à la revente. Généralement, le patrimoine des SCPI est composé de biens récents et respectant les dernières normes technologiques et écologiques. Il est entièrement géré et valorisé pour vous par une société de gestion, agrée par l’Autorité des marchés financiers, ce qui sécurise davantage votre investissement.

En achetant des parts de SCPI, vous percevez un loyer mensuel ou trimestriel, versé sur votre compte net de tous les frais et de toutes les charges. Le rendement des meilleures SCPI varie entre 5% et 6% net en 2018, soit plus de double d’un rendement d’un appartement Pinel. A cela se rajoute la revalorisation patrimoniale, fréquente dans l’immobilier.

« Contrairement à un investissement en Pinel, l’achat de SCPI de rendement constitue un investissement durable, basé non seulement sur un avantage fiscal mais sur les principaux critères de sélection dans l’immobilier comme le rendement, les perspectives futures ou encore la qualité patrimoniale des biens. Nous l’expliquons rigoureusement à tous nos clients qui nous appellent au 01 44 56 00 23. » explique Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI, 1er réseau national dédié à la SCPI.

Astuce pour optimiser sa fiscalité grâce aux SCPI

Alors que l’avantage fiscal d’un Pinel est limité à 2% du montant de l’investissement par an sur 6 ou 9 ans, en achetant des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété, vous ne générez aucune fiscalité supplémentaire pendant toute la durée de votre investissement compris entre 3 et 20 ans. Ainsi, vous réalisez facilement une économie d’impôt pouvant aller jusqu’ 62,2%, voire plus, car les SCPI démembrées sortent même de l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) pour les contribuables les plus fortunés.

« Le rendement d’un investissement en parts de SCPI démembrées peut facilement avoisiner les 6% net en fonction du profil de l’investisseur. L’enjeu consiste dans le choix des bonnes SCPI à acheter en démembrement temporaire de propriété, d’où l’importance de se faire conseiller par un expert comme ceux de La Centrale des SCPI qui pratiquement ce type de montage quotidiennement. » souligne l’importance du conseil Grégorie Moulinier, associé fondateur de La Centrale des SCPI.

A titre d’exemple, Gabriela Kockova a récemment recommandé à un couple de clients souhaitant optimiser leur fiscalité le portefeuille de SCPI suivant :

  Nom de la SCPI Stratégie de la SCPI
1. Vendôme Régions Bureaux et commerces en France
2. Corum XL Diversifiée en Europe
3. Pierval Santé Immobilier médicalisé en Europe

« Nos clients soucieux de leur fiscalité ont investi dans ces SCPI en démembrement temporaire de propriété sur 5 ans, bénéficiant ainsi d’une décote sur le prix des parts de 24%, 21% et 20% respectivement. Leur rendement net final avoisine les 5,5% en 2018, hors éventuelles revalorisations patrimoniales. » démontre l’intérêt de ce type d’opération Gabriela Kockova.

 Avec tant d’avantages, il n’est pas étonnant que la SCPI de rendement se place aujourd’hui parmi les placements immobiliers préférés des Français et est en train de réaliser une année 2019 record. Lors du 1er semestre 2019, la collecte de cette épargne immobilière a même dépassé les 4 milliards d’euros, ce qui prouve sa forme olympique alors que les épargnants tournent petit à petit le dos aux dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou encore le Denormandie ou le Marlaux.

 Apprenez-en plus sur le mécanisme du démembrement temporaire de propriété en SCPI dans une courte vidéo :

 

Avertissement concernant la SCPI Corum XL

Comme tout investissement immobilier, la liquidité de la SCPI CORUM XL est limitée, le capital et les revenus non garantis.

Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

Avant tout investissement, vérifiez qu'il est adapté à la situation patrimoniale de l'épargnant et à ses objectifs d'investissements.

 

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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