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FONCIÈRE INEA

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''Foncière INEA : L’attrait des grandes métropoles régionales est structurel''
Philippe Rosio, PDG de Foncière Inea

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10/10/2019 | 08:50

Créé en 2005 avec 5 millions d’euros par 3 associés venus du monde bancaire immobilier, cette SIIC spécialisée sur l’immobilier de bureaux en région surfe depuis 15 ans sur l’attractivité des grandes métropoles régionales. Moyennant plusieurs augmentations de capital pour accélérer le développement, elle pèse aujourd’hui 340 M€ en Bourse, pour un patrimoine immobilier visé de 1 milliard en 2021. Elle vient de publier le CA T3 d’une année 2019 riche en fonds levés et en renouvellements de baux. Entretien.

Philippe Rosio, après une stabilité entre 2010 et 2014, le marché des bureaux en régions bat chaque année des records depuis 2015. Cela peut-il durer ?

"Il est vrai que notre marché se porte bien. D’après BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en régions a enregistré une hausse de 10% sur le premier semestre, pour une progression cumulée de plus de 60% ces cinq dernières années. Les sept principales métropoles régionales ont même vu la demande placée progresser de 23% au premier semestre, d’après une étude JLL.  Ces métropoles connaissent un fort développement à la fois économique, démographique et culturel. Ces tendances sont d’ordre structurel. Elles s’appuient sur la différence de loyer par rapport à Paris, mais surtout sur la recherche d’une meilleure qualité de vie et d’une amélioration du pouvoir d’achat des collaborateurs. Des agglomérations comme Lyon, Lille, Nantes, Toulouse ou Montpellier sont particulièrement prisées. Si la région parisienne représente 70% du total des investissements bureaux en France, cette part est nettement moins élevée en termes de m2 commercialisés. En 2018, 4,3 millions de m2 ont été commercialisés, dont 42% en régions. Ce sera encore davantage en 2019. Et l’offre de bureaux dans le cadre du Grand Paris mettra du temps à se mettre en place, car elle implique que les infrastructures le soient déjà pour vraiment décoller."

Source Fonciere Inea, BNP RE

Quelle est votre positionnement sur ce marché de l’immobilier tertiaire en région ?

"Nous avons toujours eu comme axe central l’investissement dans les bureaux neufs. Nous l’avons accentué à partir de 2015, en nous concentrant sur les 8 plus grandes métropoles régionales, afin de privilégier les actifs les plus liquides. Cela se traduit par la recherche d’immeubles de qualité, notamment en termes de performances environnementale, bien desservis par les transports, et de taille modérée, allant de 10 à 30 M€, contre 2 à 3 M€ à nos débuts. Nous achetons à des promoteurs des immeubles en VEFA, c’est-à-dire en cours de construction, et nous nous chargeons de leur trouver des locataires, sachant que nous négocions généralement une garantie locative de 12 mois. Cette stratégie nous permet d’obtenir un rendement locatif proches de 7%, soit plus de deux fois celui de l’immobilier prime parisien. Le loyer moyen de nos bureaux est de 162 euros le m2 par an. A Paris, le montant des loyers est de 2 à 4 fois plus élevé... Depuis le démarrage de l'entreprise, le prix moyen d'acquisition des immeubles est de 2000 euros le m2. A Paris, la norme actuelle approche plutôt les 20 000 euros le m2… Foncière INEA détenait à fin juin 2019 un patrimoine de 122 immeubles neufs ou récents répartis sur 72 sites, dont 88% en région. Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire : 83% de bureaux et 17% de locaux d’activité. Nous sommes la seule société cotée spécialisée sur ce segment."

Source Fonciere Inea, BNP RE

Quelles sont les tendances en matière d’usage ? N’y a-t-il pas un risque de substitution ?

"Il y a eu la mode de l’open space, qui visait à gagner des m2, mais également à favoriser la communication entre les collaborateurs. Le phénomène a touché ses limites. Le co-working et le télétravail ont également les leurs…"

Quelle est votre politique de financement, pour quels objectifs à moyen terme ?

"Notre modèle repose sur l'acquisition d'immeubles à commercialiser, puis leur conservation. Depuis sa création, Foncière INEA a revendu 20% de son parc immobilier, notamment pour réaliser le recentrage opéré en 2015. La rente locative, supérieure à 7%, nous permet un refinancement dans de bonnes conditions, avec un ratio loan to value qui ne doit pas excéder les 50%. Notre dette, hypothécaire les premières années, est de plus en plus corporate, voire obligataire, avec l’émission en février 2018 d’une Euro PP verte de 100 M€, à un taux de 3%. Notre taux moyen en dehors de ce financement se situe à moins de 2%, et la duration résiduelle moyenne de l’ensemble de nos emprunts atteint 4,5 ans. Afin d’accélérer son développement, Foncière INEA a réalisé en avril 2019 une augmentation de capital de 96 M€ auprès d’investisseurs historiques et de nouveaux investisseurs, institutionnels comme familiaux. Cette levée de fonds nous donne les moyens d’atteindre un portefeuille d’actifs de l’ordre de 900 M€, très proche de notre objectif d’un milliard à horizon 2021. Je rappelle que nous visons sur 2018-2021, comme nous l’avons fait ces dernières années, une hausse de 15% par an de notre résultat net récurrent, et que le rendement du dividende de l’action Foncière INEA atteint 5,5% au cours actuel."


Raphaël Girault
© Zonebourse.com 2019
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